“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转。”今年全国两会召开前夕，中国银保监会相关负责人在国新办发布会上这样表态。此后不久，住建部再次强调，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，在维护房地产市场平稳健康发展的同时，坚持“房住不炒”。

　　普通市民也正在感受房地产市场一段时间来的变化：邀请看房的电话多了起来，可选的楼盘也多了起来，同时议价空间也增加了。

　　这些，来源于房地产市场持续多年的调控，让投机性、投资性购房没了市场。信贷政策优先支持首套房购房者，保障基本购房需求。同时，新冠疫情的暴发和持续，也让一些居民认识到收入和就业的不确定性，以及由此带来的债务压力。在多方面因素的综合影响下，“房住不炒”从政策目标走向现实，成了社会的共识。

　　多年未见 期房卖成了现房

　　年后，西青区某楼盘售楼处的销售员黄铭（化名）提出了辞职。半年前，也就是去年九十月份，他还是整个团队的金牌销售员，月销楼房10多套，成交额达2000万元。提起当前房地产市场的状况，他表示：“房地产行业确实变天了，再也没人提黄金、白银时代了。”

　　和他有同样感受、焦虑的是在售二手房的业主们。统计数据显示，目前天津挂牌二手房的数量已达到15.2万套，位居全国第二。按照去年全年成交13.5万套计算，这些二手房等市场全部消化需要一年以上。

　　市民钟昊（化名）有一套东丽湖片区的90平方米房屋挂牌出售。自2020年6月登上房产中介网站，长达半年无人问津。为吸引客户，他不断调价，从140万元下调到130万元，最后以120万元的价格成交。然而，4年前，他购买这套房产花费是120万元，装修又花了不少钱。盘算下来，他还亏了20多万元。

　　外地来津发展五六年的晓宇，也在降价出售手中的一套二手房。一个重要的原因是，自己近两年的工作变动较大，收入不稳定，难以承受较高的房贷压力。

　　2020年初，晓宇所在的行业受到疫情影响，收入大减。现在，他每月平均收入约6000元，妻子没有收入，他要负担一家三口的生活支出。这样的收入能力，负担月供4000多元的房贷确实有些吃力。他先是向亲戚朋友周转，勉强能还上月供，一年多后，只能考虑变卖房产，从市中心换购到环城四区。

　　还有一些人，因还不起房贷而断供，最终房产被拍卖。阿里拍卖数据显示，2017年，天津法拍房为2793套，2020年增长到4441套，到2021年底，已达到近7000套。全国的数据也同样呈增长趋势，到2021年底，全国法拍房已超过170万套。

　　因为收入不足以覆盖债务，才最终导致“个人破产”，这是法拍房增长的原因。我国央行发布的《中国金融稳定报告2021》显示，除了金融部门发放给居民的房贷、车贷外，再加上非银行金融部门对居民的借贷，居民杠杆率（居民债务同其可支配收入的比值）已经达到72.5%。而国际上，70%已是各国居民加杠杆的极限，一旦突破此值，未来违约的概率很可能会大幅上升。

　　卖一套房，需要挂牌一年以上，即使降价，看房者也寥寥，这是很多二手房业主的感受。冷清的局面，新房项目也在经历。统计数据显示，目前天津在售新房项目400多个。然而，由于去年下半年的滞销，导致一些楼盘已建设完工，结果房产仍没网签售出。也就是说，期房卖成了现房。目前，已有100余个楼盘显示可以现房销售，很快可以入住，这样的市场，也是多年未见的情况。

　　投资失误 抛售海景房离场

　　今年3月初，南开区居民周灿（化名）把自己10年前在山东某地购买的海景房降价抛售了。当初他花了20万元买的，现在只卖了15万元。这次投资购买海景房失利，等于花几万元、浪费10年时间买了一个教训。有了这次教训后，周灿也对“房子是用来住的而不是用来炒的”这一观念感受更深了：“要是当初领会了政策的意图，我就不会犯这样的错误了。”

　　周先生是本市一所大学的老师，10年前，在一次旅游活动中遇到了山东省某沿海城市的房地产推销人员。推销员以“免费旅游、包吃包住”为诱饵，在天津邀请了一批中老年人去海边旅游。然而，这次旅游的一个重要项目是“看房”，到海边的几大楼盘售楼处和样板间，体验海景房的舒适感。

　　在样板间里，窗外就是湛蓝的海水，海风吹来，让人感到异常清爽。炎热的夏季，这样的海滨环境，让很多中老年人对海边生活充满了想象。很多旅伴都非常兴奋、激动，匆忙下了单，周灿也在其中。

　　这批海景房的性质并不是居住类房产，而是酒店式公寓，也就是说，购房者购买房子后，一年只在夏秋季节前来居住，其他时间段，可以委托当地的管理机构运营，通过出租获得的收益返还给购房者。这样的操作模式，能让购房者获得额外的收入，很多购房者都欣然接受了这一方案。

　　周灿购买的是50平方米左右的套间，由于当时手里有这笔资金，他就一次性支付了房款。直到第二年的5月份，周灿才收到房子的钥匙。当年暑假期间，周灿就和妻子、孩子一家去海边度假，住在自己购买的海景房里，一家人畅想，未来这套房子作为养老用，退休了就常住在海边。

　　然而，居住半个月后周先生发现，社区里的本地人特别少，整个楼盘入住率特别低。在去农贸市场买菜时，周先生特意找当地人聊天，了解当地民情。当地居民善意地提醒他，海边不适合长期居住，尤其是冬天，风特别大，老年人住在海景房里容易得风湿骨病。家电、家具受海风侵蚀，老化、损坏得快。“我们本地人，都不愿意住得离海太近。”当地人这样说。

　　一个月后，周灿也发现了居住在海景房里的种种缺点。湿度太大，导致衣服总是晒不干，好几天还是湿漉漉的。一觉醒来，发现被子都有点潮湿。到了晚上，需要加衣服，稍不留神就被冻感冒了。周先生开始意识到，将来退休了，是不可能在海边常住的。购买海景房等待升值的想法也是冲动和错误的。

　　与周先生类似，河西区梁女士曾经在海南省某地购买过海景房。2016年，她去海南旅游，被房产中介劝说和推销，工作人员宣称“海景房是稀缺资源，面朝大海、春暖花开是每一个人的梦想。即使自己不住，将来变卖也是升值的。”在这样的劝说下，梁女士也冲动付款，花了60多万元购买了一套海景房。

　　2018年春季，梁女士到海南度假，正值海岛上的“回南天’，也就是雨季。她的海景房里，阳台每天都被雨水打湿，室内又湿又冷，感觉不到“春暖花开”。自己洗的衣服也不干，只得拿吹风机吹。这次居住体验，让她明白，投资购房可能是一项失败的决策。

　　2020年初，新冠疫情突然暴发，人们自觉减少了外出、旅行的频次。周先生和梁女士也因为疫情防控的影响，考虑到异地房屋居住和管理的不便。他们和很多海景房房主一样，决定卖出异地房屋。然而，让周先生和梁女士想不到的是，他们的房子挂到当地房产中介后很长时间都没有吸引来有购房意向者咨询。无奈，周先生只得不断调价，每隔一段时间下调一万元，最终才在今年3月初将房卖出。而梁女士的海景房，到现在还没有售出。

　　相关研究报告也指出，旅游地产、养老地产、酒店式公寓等房屋的居住属性偏弱，在新冠肺炎疫情之后受到较大的影响。以投资为目的的购房者，绝大部分面临着亏损，他们也是对“房住不炒”体会最深刻的一批人。

　　理性购房 市场寻求新平衡

　　南开区购房者陈晓，从去年底开始筹划购房，先后实地察看了环城四区和中心城区的多个楼盘。让他感到担心的是，因为房企债务问题频繁爆发，他听到一些风声，本地的一些中小房企的项目可能无法保证交房。这样的担忧，在购房者心中形成了疑问，不少人因此延后了购房计划。

　　这种疑问，切实影响了楼市的信心。业内人士指出，房地产发展二十多年来，受金融、土地、教育等各种政策影响较大，短期内容易产生波动，引发集中抢购或者集体性观望。这种群体心理，又反过来影响经济走势和发展预期，促进下一轮的政策和措施的出台。

　　今年的政府工作报告中，有关房地产的内容关切了当前楼市的观望心理，明确提出要稳房价、稳地价、稳预期，首次提出“因城施策”促进房地产业健康发展和良性循环。在3月初，郑州市已发布通知，提出多项楼市新举措，包括人才购房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设等几大措施。而今年以来，已经有温州、南通、佛山、重庆、赣州、菏泽等多个城市下调首套房首付比例，福州、晋中、南宁、北海等下调公积金购房首付比例。截至目前，“因城施策”发布新措施的城市，已经超过了10个。

　　这些政策，集中于保障居民的合理购房需求、保障居民的首套房购房需求，对投资、投机购房行为，仍保持着以往严苛的监管和较高的信贷利率。这不是外界所认为的“放松”和“开闸”，而是政策本身的灵活空间。

　　房地产从业人员黄铭说，十多年前，人们购房时非理性者较多。一些人为了购房，掏空了一家三代人的“六个钱包”，盲目相信房价会一直上涨。从2017年以来，尤其是新冠肺炎疫情发生后，人们越来越体会到，市场的基本规律一直在发挥作用，超出自身承受能力的投资、投机购房，会给个人带来额外的压力，甚至会影响基本生活。市场上，并不存在永远上涨的资产。这些经历，也促使着“房住不炒”理念的落地。

　　南开区购房者陈晓在选房时，更关注的是房屋本身的居住属性和个人的债务承受能力。当售楼处人员劝说他购买更大面积更高总价的房产时，他要详细计算一下首付和月供，再结合自身的承受能力做出选择。综合对比之后，他选购了一套89平方米的小三室。“月付只占到我工资的30%，这样，我才没有太大的偿债压力，也能保障家人的基本生活。”他这样说。

　　在2021年末2022年初，房企债务爆雷导致的并购重组和人口增量趋势的显著变化，都预示着房地产行业面临着新的发展环境，进入了新的发展阶段。如何摆脱债务驱动增长模式、用质量取代数量，成为摆在房企面前的一道急需解决的问题。对意图投资、投机购房的人来说，“押注房价永远不跌的人，终会付出沉重的代价”，这句忠告和提醒，值得细细品味和思考。